房地产溢价是什么意思（什么是高溢价楼盘）

很多同学在上学期间很少接触高溢价的楼盘，也不太清楚高溢价到底代表什么意思。实际上，高溢价的楼盘是比市场价格要贵一些的楼盘。这种楼盘的性价可能不太高，但空间体验和感受要远远高于其他楼盘带来的景观体验。

一、什么是高溢价的楼盘？

深入研究高溢价楼盘，我们应该结合当地的文化。我们现在居住的需求升级了，很多买房子的人已经不单单追求有个房子就可以，更多的是想要自己的父母、孩子，能在园区当中找到属于自己的空间。这与传统的住宅是天壤之别的，它要求有更高的生活水平、更高的品味，高溢价楼盘就应运而生了。

万科、金地、龙湖这些楼盘要比一般的楼盘贵两千到三千，但是很多人还是愿意买单，原因在于它有很多为业主考虑的空间、感受，这些都要比一般的楼盘要高出很多，所以价格卖得贵也有贵的道理。这种就属于高溢价楼盘。

二、影响溢价的因素有哪几个呢？

首先是定位。你的定位是否对准高收入人群或者高需求人群，这是产品定位，一定要比较高端；还有规划设计，规划设计一定要做的景观环境要好一些，留一些景观的核心。再者是否能让周围的一些户外环境，包括绿化、风景、海、临水，等等，能把这些好的因素渗透到我们的园区当中，这也是规划设计师在做高溢价楼盘需要考虑的。还有做户型设计，如何能保证户户都是南北通透的，户户都有景观可以看，另外还有舒适程度，还有赠送面积是否合适……这些都是在做高溢价楼盘的时候户型设计要考虑的。再者建筑，包括精装修，现在都已经成为高溢价楼盘的标配了。如果现在房子交付到你手里还是毛坯房，我相信它的价格一定不会太高。

我们现在很多像城市当中的二环或三环以内都必须要做这种精装修的房子，也是因为我们现在住户的需求、我们的期望值越来越高，开发商也应该符合用户的需求。

景观元素其实是高溢价楼盘当中占的比例最多的。我给大家也看了一些楼盘的照片，比如有些主题园区，你可以看到有一些书香苑、婵石院，它跟一些人需要的环境升级是能吻合上的，因为有些人已经有了很好的物质基础，不愁吃喝，但是更多需要的是精神上的慰籍。这里面，有很多跟文化、宗教、还有一些比较高端的生活情操联系到一起。

还有我们的示范区，做的意境也是非常好，已经不是单纯的售楼处了。以前在马路，在市政道路旁边，直接进去买房子，买完房子直接出来。现在不是了。现在高溢价楼盘都是你要经过很多的景观体验，示范区打造的是生活美学专家、生活美学馆这样的空间形式。让你感觉到有更多的园区空间可以利用。不单单是买完房子之后，售楼处有可能就拆掉了，或者直接变成简单的会所。现在要满足园区当中各个年龄段人群的使用，这也是高价楼盘要考虑的这些因素，一定要比平时要考虑更多一些。

第三、我们设计师应该如何考虑？

我把一些高溢价楼盘的案例拿给出来，也是精英社群分享的经典案例。

首先，规划角度跟传统的不太一样了，因为传统的都是这种高低中搭配的布局。前面是高层后面多层洋房，占了产品的布局。但是我们如果做高溢价要考虑景观效果，规划设计师要考虑周围一些元素，包括滨水、景观带，是否能渗透到你的园区当中去，这就十分关键了。你会发现规划设计师也突破了传统式的规划，它采用的是点式布局，同学们如果感兴趣可以听下我们精英社群的详细解读。

有了点式布局，你可以发现这里面南北向能观察到绿色的界面，以绿化为主，东西向主要是水景界面，在中间核心景观区有大的中轴线，来满足园区内公园的一种体验，也是要比传统式的布局要好很多。进行了很多优化，也做了很多突破，建筑上的一些变化，你可以看到建筑的建筑顺序进行了体块深化，到最后细节上的赋予。我们在处理高溢价楼盘的时候，不管是规划建筑还是景观，我们设计师都要考虑比传统的要更高一些，相应的设计费也更多一些，同时我们也一定会花更多的时间去研究方案。